Wohnrecht, Wohnungsrecht oder Nießbrauch – was ist der Unterschied?

23. April 2026/inImmobilienrecht
Bei der Übertragung oder Schenkung von Immobilien werden häufig Nutzungsrechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch vorbehalten. Beide ermöglichen die Benutzung durch einen Nichteigentümer. Der Unterschied liegt jedoch im Umfang der Rechte und in ihren steuerlichen Folgen.

Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)

Das Wohnungsrecht ist eine besondere Form der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB). Es erlaubt dem Berechtigten, bestimmte Räume einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen.

Wichtige Merkmale:

  • höchstpersönlich – nicht übertragbar und nicht vererblich,
  • endet mit dem Tod des Berechtigten,
  • keine Vermietung möglich, da das Recht nur der eigenen Nutzung dient.

In der Praxis wird dieses Recht häufig bei der Übertragung eines Familienhauses auf Kinder vereinbart, um den Eltern ein lebenslanges Wohnrecht zu sichern.

Das allgemeine Wohnrecht (§ 1090 BGB)

Ein allgemeines Wohnrecht kann auch als Mitbenutzungsrecht ausgestaltet sein. Der Eigentümer darf die Immobilie also weiterhin selbst nutzen, während dem Berechtigten nur eine begrenzte Mitbenutzung zusteht – etwa für bestimmte Räume oder Gemeinschaftsflächen. Auch dieses Recht ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB)

Der Nießbrauch gewährt die umfassendsten Nutzungsrechte. Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der Eigentümer bleibt im Grundbuch eingetragen, ist aber während des Bestehens des Nießbrauchs weitgehend von der Nutzung ausgeschlossen. Daneben erhält der Nießbraucher eine Eintragung im Grundbuch. Wenn nichts anderes eingetragen ist, erlischt der Nießbrauch mit dem Tode.

Steuerliche Auswirkungen

Bei einer Schenkung oder Übertragung einer Immobilie unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs wird der Kapitalwert des Rechts nach § 14 BewG berechnet. Dieser Wert mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert.

Da der Nießbrauch weitergehende Rechte umfasst, führt er in der Regel zu einer höheren steuerlichen Entlastung als ein Wohnrecht.

Einkommensteuerlich gilt:

  • Ein bloßes Wohnrecht oder Wohnungsrecht führt zu keinen steuerpflichtigen Einkünften, da keine Einnahmen erzielt werden.
  • Beim Nießbrauch sind Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).

Grunderwerbsteuerlich fällt bei einer Übertragung unter Vorbehalt des Rechts nur auf den geminderten Wert der Immobilie Steuer an. Wird lediglich das Nutzungsrecht selbst bestellt, entsteht keine Grunderwerbsteuer.

Spekulationssteuer
Beim späteren Verkauf der Immobilie kann eine Spekulationssteuer anfallen, wenn der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre vor seinem Tod erworben hat. Liegt der Erwerb länger als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei.

Fazit

  • Wohnungsrecht (§ 1093 BGB): Nutzung bestimmter Räume unter Ausschluss des Eigentümers.
  • Wohnrecht (§ 1090 BGB): Möglichkeit der Mitbenutzung mit dem Eigentümer.
  • Nießbrauch (§ 1030 BGB): Vollumfängliche Nutzung einschließlich Vermietung und Einnahmen.
  • Steuerlich: Beide mindern den Schenkungswert, der Nießbrauch jedoch stärker.

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